السيولة الساخنة بحثت عن الفرص خارج القطاع
عدد القراء: 7


11/05/2008 تناول تقرير مؤشر «المزايا» السوق العقاري الإماراتي خلال مارس 2008، مؤكدا ان القطاع لم يفلح في تسجيل مستويات جديدة على أحجام المبايعات وقيمها خلال شهر مارس الماضي نتيجة الارتفاعات الكبيرة الحاصلة على متوسط الأسعار السائدة، الأمر الذي أدى الى تأجيل تنفيذ العديد من المبايعات أو تعديل مواقعها بما يتناسب والجدوى التي تقوم عليها غالبية المشاريع المنوي إقامتها، مما أدى الى انخفاض أحجام المبايعات لدى المناطق التي ارتفعت متوسطات أسعارها، فيما ارتفعت أحجام المبايعات على المناطق التي تتسم أسعارها بالانخفاض مما يزيد من جدوى المشاريع ويرفع من هوامش الأرباح وهوامش الأمان، والتي تضمن تحقيق نسب أرباح مقبولة مهما ارتفعت الأسعار خلال فترة التنفيذ.
هذا، وقد عكس مؤشر مزايا جميع التغيرات الحاصلة على القطاع العقاري الإماراتي، والذي لم يظهر وجود اتجاه محدد للسيولة المتداولة على قطاع بعينه دون غيره، الأمر الذي يمكن تفسيره على أن السيولة الساخنة فضلت البحث عن فرص استثمارية أخرى لحين توافر فرص جيدة لدى القطاع العقاري سواء أكان خارج الدولة أم داخلها.
وعلى الرغم من التذبذب المتوسط الحاصل على أحجام وقيم المبايعات على عموم النشاط العقاري لدى الدولة، فإنه يلاحظ تسجيل اتجاه صعودي على متوسط الأسعار بنسبة 14,75 منذ نوفمبر 2007 وحتى نهاية مارس 2008، فيما سجلت أحجام المبايعات ارتفاعا بنسبة 14,8% لتسجل قيم الاستثمار النقدي ارتفاعا مماثلا وبنسبة 28,5% خلال الفترة نفسها، وهذا يعكس طبيعة حركة واتجاهات النشاط العقاري الإماراتي، ويكشف قوته وتنوعه وقدرته على الاستمرار ضمن النسب المتوقعة خلال العام الحالي.
فيما أغلق مؤشر الأسعار العام والذي يرصد جميع المتغيرات الحاصلة على أحجام وقيم ومتوسط الأسعار السائدة على انخفاض بواقع 95 نقطة سعرية وعند 1639 نقطة سعرية تراكمية، في حين انخفض مؤشر أحجام المبايعات بواقع 7,1 آلاف نقطة حجم، ليغلق المؤشر عند 31132 نقطة حجم تراكمية، فيما تأثر مؤشر قيم الاستثمار النقدي بالانخفاض الحاصل على متوسط الأسعار والأحجام، ليغلق على انخفاض بواقع 16,3 ألف نقطة قيمة وعند 59318 نقطة قيمة تراكمية في نهاية مارس 2008.
الأراضي السكنية
يشهد قطاع الأراضي السكنية لدى دولة الإمارات تذبذبا كبيرا على أحجام المبايعات من فترة الى أخرى متأثرا بحجم ونوعية وتوقيت الطلب وتباينه بين إمارة وأخرى، حيث نجد أن أحجام المبايعات تختلف من إمارة الى أخرى تبعا لاختلاف مستوى الطلب الحاصل أضف الى ذلك، ان هناك طلبا متواصلا على الأراضي السكنية لدى كل من إمارة دبي وأبوظبي والشارقة عند وجود طلب اقل قوة وأكثر تذبذبا في كل من إمارات رأس الخيمة وعجمان والفجيرة وأم القيوين واقل سعرا للمتر المربع على الرغم من أنها تشهد حاليا نشاطا عقاريا ملحوظا، وبمتابعة حركة مؤشر أحجام المبايعات منذ نوفمبر، نجد أن الانخفاض الحاصل خلال مارس كان الأقل، الأمر الذي يشير الى اتجاه الطلب نحو الصعود خلال الفترة القادمة.
وفي المقابل، جاء الانخفاض الحاصل على متوسط أسعار المبايعات نتيجة تنفيذ مبايعات جديدة وداخل مواقع جديدة تتميز بانخفاض أسعارها، والتي تجعل الاستثمار فيها مجديا سواء استخدمت للمتاجرة أو للاستثمار في حين وصل متوسط سعر المتر المربع من الأراضي السكنية الى 5000 درهم مقارنة بـ 5500 درهم خلال فبراير، وهذا مستوى مرتفع ضمن الاتجاه العام ومقارنة بمتوسط الأسعار التي كانت سائدة خلال عام 2005 وعام 2006. هذا، ومن المؤكد أن حركة اتجاه الأسعار وكما يعكسها المؤشر ترجح اتجاه الصعود التدريجي خلال العام الحالي عند اختلاف المواقع والمساحات مع ضمان بقاء الطلب ضمن مستوياته المرتفعة.
هذا، وقد أغلق مؤشر أسعار الأراضي السكنية على انخفاض بواقع 176 نقطة سعرية وعند 1866 نقطة سعرية تراكمية في حين انخفض مؤشر أحجام المبايعات بواقع 914 نقطة حجم ليغلق المؤشر عند 17060 نقطة حجم تراكمية، فيما تأثر مؤشر قيم الاستثمار بالانخفاض الحاصل على متوسط الأسعار والأحجام، ليغلق على انخفاض بواقع 4,8 نقاط قيمة وعند 31837 نقطة قيمة تراكمية في نهاية مارس 2008.
التجارية والاستثمارية
رغم التوازن على مستوى متوسط الأسعار السائدة على قطاع الأراضي التجارية والاستثمارية خلال يناير وفبراير 2008، بيد أن الارتفاع الكبير الحاصل على متوسط الأسعار انعكس بصورة مباشرة على أحجام المبايعات المنفذة خلال مارس، والتي انخفضت بنسبة 29,3% على المناطق التي ارتفعت أسعارها بشكل لايتوافق وخطط ومشاريع المستثمرين الحاليين، حيث فضل جزء تأجيل تلك المشاريع فيما اتجه الجزء الآخر للبحث عن مواقع تتسم أسعارها بالانخفاض، الأمر الذي انعكس على شكل انخفاض ملموس على متوسط سعر المتر المربع من الأراضي التجارية، حيث وصل السعر الى 7430 درهما بالمقارنة بـ7470 درهما خلال فبراير 2008.
هذا، ومن الملاحظ أن الارتفاع المستمر على متوسطات الأسعار السائدة على الأراضي عند مستويات الطلب العالية ستؤدى الى انعكاسات سلبية على المشروعات العقارية والتجارية المنوي إقامتها، وسيؤثر بشكل مباشر على نسب النمو المخطط لها عند تسجيل ارتفاع متواصل على نسب التضخم، والذي يعتبر الأكثر استعدادا للارتفاع لدى الدولة عنه لدى الدول الخليجية المجاورة .
من جهة ثانية، وعلى الرغم من الانخفاض الحاصل على أحجام وقيم ومتوسط أسعار المبايعات خلال شهر مارس، فإن قطاع الأراضي التجارية مازال يستحوذ على الحصة الأكبر من قيم الاستثمار النقدي لدى القطاع العقاري ككل، فيما حقق نسبة ارتفاع على قيم الاستثمار بنسبة 25,1% منذ نوفمبر 2008 فيما وصل إجمالي قيمة الاستثمار الى 4,9 مليارات درهم بالمقارنة بـ 6,9 مليارات درهم خلال فبراير الماضي، مما يعكس كبر حجم النشاط الحاصل على قطاع الأراضي التجارية ويتوافق مع حجم المشروعات المنوي إقامتها خلال الفترة القادمة اعتمادا على تنوع الطلب القائم حاليا.
فيما أغلق مؤشر أسعار الأراضي السكنية على انخفاض بواقع 7 نقاط سعرية وعند 1456 نقطة سعرية تراكمية في حين انخفض مؤشر أحجام المبايعات بواقع 22 ألف نقطة حجم، ليغلق المؤشر عند 53261 نقطة حجم تراكمية فيما تأثر مؤشر قيم الاستثمار النقدي بالانخفاض الحاصل على متوسط الأسعار والأحجام، ليغلق على انخفاض بواقع 32,7 ألف نقطة قيمة وعند 77565 نقطة قيمة تراكمية في نهاية مارس 2008.
المباني التجارية (مكاتب)
ويشهد قطاع المباني التجارية (مكاتب) طلبا مرتفعا لدى إمارات الدولة السبع منذ ما يزيد على العام وبشكل ملحوظ عند عدم توافرها في المواقع المطلوبة وعند الأسعار المعقولة، حيث نجد ان إمارة ابوظبي تواجه طلبا شديدا على المكاتب نتيجة دخول السوق العديد من الشركات المحلية والإقليمية والأجنبية بهدف الاستثمار، الأمر الذي أدى الى استثمار الملاك للشقق السكنية والفلل بهدف الاستفادة من مستويات الطلب الحالية، مما انعكس سلبا على حجم المتاوفر من الشقق السكنية في حين تشهد إمارة دبي ارتفاعا كبيرا على أسعار المباني التجارية عند توافر مستوى جيد من المعروض، فيما ارتفعت الأسعار بشكل كبير لدى إمارة الشارقة وعجمان وأم القيوين.
في المقابل، فقد عكس المؤشر جميع التغيرات الشهرية الحاصلة والتي تشير الى أن مستويات الطلب في حالة صعود منذ نوفمبر 2007 حيث استمر الارتفاع على أحجام المبايعات منذ ذلك التاريخ وحتى نهاية مارس، حيث سجلت أحجام المبايعات ارتفاعا بنسبة 18,9% ليصل عدد الأمتار الداخلة في المبايعات الى18,8 ألف متر مربع مقارنة بـ 17,5 ألف متر مربع خلال فبراير، فيما سجل متوسط السعر ارتفاعا متواصلا وبنسبة 4,1% خلال الفترة نفسها ليصل متوسط سعر المتر المربع الى 10,39 آلاف درهم مقارنة بـ 10,42 آلاف درهم خلال فبراير، فيما انعكس ذلك على إجمالي قيم الاستثمار النقدي الذي تم تداوله والذي ارتفع بنسبة 25,1% خلال الفترة نفسها ليصل إجمالي القيمة الى 195,4 مليون درهم بمقارنة بـ 182,2 مليون درهم خلال فبراير 2008.
فيما أغلق مؤشر أسعار الأراضي السكنية على انخفاض بواقع 3 نقاط سعرية وعند 957 نقطة سعرية تراكمية، في حين ارتفع مؤشر أحجام المبايعات بواقع 8,3 آلاف نقطة حجم ليغلق المؤشر عند 119879 نقطة حجم تراكمية، فيما تأثر مؤشر قيم الاستثمار النقدي بالانخفاض الحاصل على متوسط الأسعار والارتفاع الحاصل على أحجام المبايعات، ليغلق على ارتفاع بواقع 7,7 آلاف نقطة قيمة وعند 114753 نقطة قيمة تراكمية في نهاية مارس 2008.
الشقق والفلل
ويعتبر قطاع الشقق السكنية والفلل من القطاعات التي تتأثر أولا بكل ما يجري لدى السوقين التجاري والعقاري الإماراتي، حيث يشهد هذا القطاع طلبا متزايدا منذ عام 2003 وحتى اللحظة مع الأخذ بعين الاعتبار أن الطلب تركز منذ البداية لدى إمارة دبي وإمارة الشارقة في حين امتد أخيرا ليشمل إمارة أبو ظبي وباقي إمارات الدولة، فيما عكس المؤشر قوة الطلب الحاصل حيث استمرت أحجام المبايعات في الارتفاع منذ نوفمبر 2007 وحتى نهاية مارس لتسجل ارتفاعا بنسبة 45,9% فيما سجل متوسط الأسعار ارتفاعا متدرجا تبعا لمستويات الطلب وبنسبة 5,7% فيما انعكس ذلك على إجمالي قيم الاستثمار التقدي المتداول لدى القطاع والذي ارتفع بنسبة 52,8% خلال الفترة نفسها. فيما أغلق مؤشر أسعار الأراضي السكنية على انخفاض بواقع 3 نقاط سعرية وعند 917 نقطة سعرية تراكمية، في حين ارتفع مؤشر أحجام المبايعات بواقع 7,5 آلاف نقطة حجم ليغلق المؤشر عند 216641 نقطة حجم تراكمية فيما تأثر مؤشر قيم الاستثمار النقدي بالانخفاض الحاصل على متوسط الأسعار والارتفاع الحاصل على أحجام المبايعات، ليغلق على ارتفاع بواقع 6,3 آلاف نقطة قيمة وعند 198717 نقطة قيمة تراكمية في نهاية مارس 2008.