| انخفاض تداولات السكن الخاص 15,8 في الربع الأول 2008 قياساً بالربع الرابع 2007
شهدت مؤشرات التداول الصادرة عن إدارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الأول من عام 2008 انخفاضا قيمته 219,65 مليون دينار كويتي، بنسبة انخفاض قدرها 17,8 مقارنة بالربع الرابع من عام 2007 والبالغة قيمته 1,23 مليار دينار.
صفقات السكن الخاص
ارتفع الوزن النسبي للصفقات العقارية للسكن الخاص ليصل إلى ما نسبته 53 من إجمالي التداولات العقارية البالغة 1,013 مليار دينار كويتي، وقد سجلت صفقات السكن الخاص ما قيمته 531,4 مليون دينار كويتي في الربع الأول من عام 2008 ، كما انخفضت قيمة تداولات السكن الخاص بنسبة 15,80 عن الربع الرابع من عام 2007، حيث انخفض عدد الصفقات ليبلغ 2502 صفقة عن الربع الأول من عام 2008 مقارنة بـ2659 عن الربع الرابع من عام 2007، في حين انخفض متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الأول 2008 ليصل إلى 212 ألف دينار كويتي مقارنة بـ 238 ألف دينار كويتي خلال الربع الرابع من عام 2007 ، وذلك لانخفاض عدد الصفقات بنسبة 6، ولانخفاض أسعار السكن الخاص فى بعض المناطق في الوقت نفسه ، وقد سجل شهر مارس 2008 أعلى معدل للتداول حيث استحوذ على ما نسبته 40 بقيمة 211,4 مليون دينار من إجمالي التداولات الخاصة والبالغة 531,4 مليون دينار خلال الربع الأول من عام 2008 في حين جاء شهر يناير في المرتبة الثانية بقيمة 198,04 مليون دينار كويتي وبحصة قدرها 37 وجاء شهر فبراير في المرتبة الأخيرة بقيمة 121,45 مليون دينار كويتي وبحصة قدرها 23 بالنسبة لإجمالي التداولات في السكن الخاص.
صفقات العقار الاستثماري
انخفض إجمالي التداولات الاستثمارية العقارية خلال الربع الأول من عام 2008 ليصل إلى 385,02 مليون دينار مقارنة بـ 490,64 مليون دينار كويتي في الربع الرابع من عام 2007 بنسبة انخفاض بلغت 21,5%، وقد جاء شهر مارس في المرتبة الأولى لحجم التداولات خلال الربع الأول من عام 2008 مسجلا ما قيمته 173,19 مليون دينار، وجاء شهر يناير في المرتبة الثانية مسجلا تداولا قيمته127,75 مليون دينار كويتي بينما جاء شهر فبراير في المرتبة الثالثة للتداولات مسجلا تداولا قيمته 84,08 مليون دينار.
وهذا الانخفاض الواضح في تداول الصـفقـات الاسـتثمارية تأثـر بالقـانون رقم 8 و9 ـــ 2008 حيث انحاز المستثمرون نحو العقارات الاستثمارية والتجارية والصناعية كبديل عن العقارات السكنية ، كما يعود الانخفاض في جزء منه إلى شح المعروض من العقارات الاستثمارية نتيجة لاستمرار النشاط فى السوق الاستثماري لتدني نسب الإخلاء وزيادة الإيجارات وزيادة الطلب على بعض المناطق والعقارات وارتفاع معدلات النمو السكنى وارتفاع تكلفة مواد البناء بما ينعكس على ارتفاع تكلفة المباني.
صفقات العقار التجاري
انخفض إجمالي تداولات العقارات التجارية بشكل واضح خلال الربع الأول من عام 2008 نظرا لندرة المعروض حيث انخفضت قيمة التداولات بنسبة 11,7 مسجلة ما قيمته 95,69 مليون دينار مقارنة بالربع الرابع من عام 2007 والبالغة، 108,427 ملايين دينار كويتي وهو ما أدى إلى استقرار نصيبه من إجمالي التداولات ليقترب من 9، على حساب الصفقات العقارية للسكن الخاص والتي اقترب نصيبها ليصل إلى 53 والصفقات الاستثمارية البالغة 38، وقد احتل شهر مارس المرتبة الأولى حيـث وصـل إلى 46,176 مليون دينار كويتي، بينما سجل شهر يناير المرتبة الثانية حيث وصل حجم تداولاته الى 30,040 مليون دينار كويتي، وسجل أيضا شهر فبراير المرتبة الثالثة حيث وصلت حجم تداولاته إلى19,490 مليون دينار كويتي في حين بلغ متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الأول من عام 2008 ما قيمته 2,392 مليون دينار كويتي مقارنة بـ2,357 مليون دينار كويتي للربع الرابع من عام 2007 ، ويعود ارتفاع قيمة متوسط الصفقة الواحدة إلى انخفاض عدد الصفقات التجارية وارتفاع سعرها، نتيجة لندرة العقارات التجارية ووصول أسعارها إلى معدلات قياسية وندرة المعروض منها في ظل حالة الاستقرار الاقتصادي وزيادة عدد الشركات الاستثمارية الجديدة فضلا عن دخول بنوك وشركات استثمار أجنبية ، وزيادة الإنفاق الحكومي والخاص على المشروعات، وانفتاح السوق التجاري المحلي على المنتجات العالمية ومن ثم البحث عن أسواق وأفرع لتسويق منتجاتها.
أسعار السكن الخاص
مبارك الكبير تر اجع بين 8 و35
الفروانية انخفاض بين 5 و16
الاحمدي هبوط بين 12 و 30
حولي بين الاستقرار والتراجع 15
انخفضت أسعار السكن الخاص خلال الربع الأول من عام 2008 بالمقارنة بمستوياتها السابقة في الربع الرابع من عام 2007، ويمكن التفريق بين فترتين خلال هذا الربع فترة ما قبل صدور القرار رقم 8 و9 لسنة 2008 والخاص بمنع تداول شراء العقار السكني حيث شهدت تلك الفترة استقراراً في الأسعار، في حين تراجعت الأسعار بعد صدور القرار وتباطأ تداول العقاري حيث شمل الانخفاض معظم المحافظات.
ويبدو أن السوق العقاري مر بمرحلة توقف مع بروز حالة من الانخفاضات السعرية بدون تداول استيعاباً للصدمة التي سببها هذا القرار وخصوصاً شريحة المضاربين في سوق السكن الخاص ومما زاد الأمر سوءا توقف بيت التمويل الكويتي والبنوك الاسلامية الأخرى عن تمويل ورهن العقار السكني في تفسير خاطئ لمواد القانون والتي لا تنطبق على البنوك الاسلامية باعتبار أن طبيعة عملها تتطلب بيع وشراء العقار، حيث يستند تمويلها الى أصول حقيقية، وقد تباينت نسب الانخفاض فبينما استقرت بعض المناطق سجلت مناطق أخرى انخفاضا أعلى من المعتاد، فقد أظهرت مؤشرات الأسعار في السوق انخفاضا في أسعار الأراضي السكنية خلال الربع الأول من عام 2008 في محافظة العاصمة حيث وصل سعر المتر من الأرض الى 739 دينارا كويتيا بمعدل انخفاض طفيف قدره 5%، ويعكس هذا الانخفاض الطفيف حالة الاستقرار في الأسعار وخصوصاً في ضاحية عبد الله السالم ومنطقة الشويخ السكنية، ومنطقة الفيحاء، بينما شهدت مناطق القادسية والدعية والسرة انخفاضاً ملموساً.
ويبدو أن السوق العقاري بدأ في استيعاب الصدمة التي أصابته مع تعديل مواقف بعض التجار والمتداولين سعيا منهم نحو الوصول الى ائتمان خارج دائرة القطاع المصرفي اما بتمويل ذاتي وإما باللجوء الى تمويل غير رسمي.
وقد تم رصد بعض التداولات في نهاية الربع الأول بنفس أسعار ما قبل صدور القرار وخصوصاً في بعض المناطق مثل النزهة والضاحية وبعض المناطق المحيطة بها والتي تعد من المناطق المستقرة نسبياً لأنها مناطق كثافة سكانية وتكتمل فيها عناصر العمران أما المناطق التي شهدت انخفاضا فكان أحد أسباب هذا الانخفاض هو تعرضها للمضاربة نتيجة لعدم اكتمال البنية التحتية أو عدم السماح بالبناء عليها من قبل الدولة.
والحل يتمثل في سرعة اكتمال مشروعات البنية التحتية والاستفادة من تلك المناطق في استيعاب السكان الراغبين في البناء وطرح مناطق ومدن جديدة بسرعة.
وسجلت محافظة مبارك الكبير 429 ديناراً كويتياً لسعر المتر المربع في المتوسط للربع الأول من عام 2008 بمعدل انخفاض يصل الى 14.6% بالمقارنة بالربع السابق له، وقد شهدت بعض المناطق انخفاضاً ملحوظاً مثل منطقة أبو فطيرة (شرق القرين) حيث استقر المتر فيها عند 293 دينارا كويتيا للمتر المربع بمعدل انخفاض قدره 35.6% عن الربع الرابع من عام 2007 تليها في الانخفاض منطقة الفنيطيس بنسبة انخفاض قدرها 34.7% ويعود هذا الانخفاض السريع في تلك المناطق نتيجة لارتفاعها المتوالي في الفترة خلال العام الماضي بشكل يزيد على 30%، وحتى الآن تخلو هذه المناطق من البنية التحتية وغير مسموح البناء بها نتيجة لوجود أراضي سكنية في تلك المنطقة وزيادة الطلب عليها مدفوعا ببعض المضاربات، وقد شهدت بقية المناطق في محافظة مبارك الكبير انخفاضاً تراوح ما بين 8-11% في بعض المناطق بينما استقرت تلك المناطق المتميزة القريبة من البحر.
وقد سجلت محافظة الفروانية متوسط سعر يصل الى 331 دينارا كويتيا للمتر المربع بمعدل انخفاض قدره 12%، وقد شهدت معظم مناطق الفروانية انخفاضات وخصوصاً في منطقة الرابية التي انخفضت بنسبة 17.3% تلتها منطقة صباح الناصر ومنطقة العمرية بنسبة 16%، بينما تراوحت نسبة الانخفاض في اشبيلية بين 10 - 15% ،وقد سجلت منطقة خيطان أقل نسبة انخفاض بنسبة 5% حيث وصل متوسط سعر المتر المربع فيها الى 320دينارا كويتيا بالمقارنة بـ 333 دينارا كويتيا خلال الربع الرابع من عام 2007 وذلك توقعاً لقرار تحويل منطقة خيطان والجليب الى منطقة استثمارية.
أما محافظة الأحمدي فوصل سعر المتر المربع فيها الى 328 دينارا كويتيا في المتوسط حيث شهدت انخفاضات في مناطق العقيلة والخيران السكنية والمنقف وجابر العلي والتي يتراوح الانخفاض فيها ما بين نسبة 12% الى 30% بينما استقرت الأسعار في بعض المناطق مثل منطقة لآلئ الخيران الذي سجل سعر المتر المربع فيها 225 دينارا كويتيا للأراضي غير المطلة على الخور.
أسعار العقار الاستثماري
ارتفاع نسبي بعد هدوء أواخر 2007 وثمة تفاوت كبير في بين المحافظات
شهد الربع الاول من عام 2008 حالة من الارتفاع النسبي في نسب ارتفاع اسعار العقارات الاستثمارية بعد ان شهد الربع الرابع من عام 2007 حالة من الهدوء النسبي في نسب الارتفاع، واتجه المستثمرون بقوة ناحية الاستثمار في القطاع الاستثماري كبديل للاستثمار في السكن الخاص وتوقف السوق في هذا النشاط، كما ان هناك دورا رئيسيا لصناع السوق الذين يعملون على تنشيط حركة البيع والشراء عبر زيادة استثماراتهم في مجال طرح وبناء وحدات استثمارية جديدة او المضاربة على الوحدات القائمة.
والأمر اللافت للنظر هو وجود تفاوت كبير في نسب الارتفاع بين المحافظات المختلفة حيث سجلت محافظة العاصمة ارتفاعا بنسبة 2، وليسجل متوسط سعر المتر في منطقة دسمان 5250 دينارا كويتيا، وهو يشمل المناطق المطلة على البحر التي تبدأ من 5000 الــى 5500 دينار كويتي للمتر المربع، حسب طـول الواجهة ومساحة العقار، والمواقع الداخلية التي يتراوح سعرها ما بين 2800- 3500 دينار كويتي ويعود الاقبال على هذه المنطقة نتيجة لتوقع بعض المستثمرين صدور قرار بتحويلها من منطقة استثمارية الى مكاتب ادارية.
اما محافظة حولي فقد شهدت ارتفاعا بلغت نسبته 6،6، وسجلت منطقة حولي الداخلية اعلى ارتفاع تراوحت ما بين (8 - 20) بينما سجلت منطقة السالمية نسب ارتفاع تراوحت ما بين (4 - 5)، ومنطقة الشعب سجلت ارتفاعاً يتراوح من 3 - 5، واما المناطق المطلة على البحر فاستقر السعر فيها عند 3075 دينارا كويتيا للمتر المربع.
وقد سجلت محافظة الفروانية ارتفاعاً في الاسعار بنسبة تصل الى 6،9 وبمتوسط سعر يصل الى 942،5 دينارا كويتيا للمتر.
أسعار العقار التجاري
ارتفاعات بين 7 و22 .. و12250 ديناراً للمتر وسط المدينة
مازالت ندرة العرض وزيادة الطلب على الاراضي التجارية وخاصة داخل المدينة تدفع الاسعار نحو الارتفاع وذلك سعيا نحو الاستفادة من رفع نسب البناء والسماح بارتفاعات اكبر من السابق ليصل الى مائة طابق، حيث ان النمو الاقتصادي الملحوظ وارتفاع الانفاق الاستهلاكي قد دفع المستثمرين الى العمل على توسيع انشطتهم وهو ما يؤدي الى زيادة استمرار الطلب على المساحات التجارية وبروز انماط وعادات شرائية تدفع لزيادة عدد مراكز التسويق والبحث عن مناطق تجارية اخرى غير المدينة في بقية المحافظات، وقد ساهم القرار رقم 9 لسنة 2008 في تحول بعض المستثمرين نحو الاستثمار في العقار التجاري.
فقد واصلت اسعار العقارات التجارية ارتفاعها الملحوظ خلال الربع الاول من عام 2008 بنسبة تتراوح بين 7 الى 22 حسب المناطق مقارنة بالربع الرابع من عام 2007 حيث وصل سعر المتر الى 12500 داخل المدينة وتراوحت اسعار التداول داخل المدينة ما بين 5500 ـ 12250 دينارا كويتيا للمتر المربع في المتوسط، وذلك نتيجة لندرة هذا النوع من الاراضي وزيادة الطلب عليه من قبل الشركات المحلية، فضلا عن دخول شركات اجنبية تبحث بدورها عن مستوى جيد من المباني، حيث تقوم بتأجير مبانٍ ادارية باكملها بمجرد الانتهاء من تشييدها، وهو ما يدفع الاسعار نحو مزيد من الارتفاع في كل من اسعار العقارات وقيم الايجارات.
وقد سجلت محافظة الجهراء ارتفاعاً بنسبة 15 مقارنة بالربع الرابع من عام 2007 حيث شهدت في منطقة المركز التجاري والاداري تداولا ملحوظا وارتفاعا ملموسا في الاسعار اقتربت من 24 مقارنة بالربع الرابع من عام 2007 .
وقد سجلت محافظة حولي ارتفاعاً بنسبة 14.5 وجاء شارع بن خلدون في المرتبة الاولى بالنسبة للارتفاع حيث يتراوح السعر المعروض ما بين 3250 ـ 4100 دينار كويتي في المتوسط.
وكانت محافظة الفروانية من اكثر المحافظات ارتفاعا بنسبة 11 وجاءت منطقة جليب الشيوخ خلف البنك الوطني اكثر المناطق ارتفاعاً حيث سجل سعر المتر في المتوسط فيها 1400 دينار كويتي بمعدل ارتفاع قدره 40 .
والامر اللافت للنظر هو استمرار زيادة الاسعار في منطقة الفروانية شارع المناور وشارع المطافي ومنطقة الضجيج جنوب خيطان نتيجة للطلب المتزايد عليها من بعض الشركات، وندرة الارض الفضاء في منطقة الضجيج القديمة خلف المطار، وارتفاع اسعارها حيث تراوح متوسط السعر ما بين 1000 - 1100 دينار كويتي. |
انخفاض تداولات السكن الخاص 15,8 في الربع الأول 2008 قياساً بالربع الرابع 2007 
العرض العادي
