غلوبل: السوق العقارية السعودية يدفعها الطلب وليس المضاربة
نشر: 9/4/2008 الساعة .GMT+3 ) 00:11 a.m )






عمان - الغد - قال تقرير صادر عن بيت الاستثمار العالمي "غلوبل" إن تحليل ديناميكية الطلب في المملكة العربية السعودية على العقار اظهر أن السوق العقارية السعودية سوق مدفوعة بالطلب وليس بالمضاربة.

واضاف التقرير أن نقص المعروض من العقار في الشريحة السكانية خاصة فيما يتعلق بالوحدات المنخفضة والمتوسطة، يشكل تحديا جوهريا لشريحة العقارات السكنية المنخفضة الأسعار بسبب الارتفاع الدائم في عدد السكان نتيجة الهجرة الداخلية علاوة على تدفق المغتربين.

ونتيجة لارتفاع الطلب وقلة العرض ارتفعت أسعار المنازل في المرحلة الأخيرة. هذا وتشهد الشريحة التجارية في الآونة الأخيرة تزايدا في الطلب فاق مستوى العرض لمساحات التجزئة والمكاتب بسبب مضاعفة حركة الأعمال والأنشطة الاستثمارية في المملكة، النمو السكاني الهائل وزيادة نصيب دخل الفرد.

ومن المتوقع استمرار المستوى المنخفض للعرض على المدى القريب والمتوسط إلى حين الانتهاء من مشاريع جديدة.

وستعزز السمات الديمغرافية والأداء المتميز هذا الوضع، الأمر الذي سيؤدي بدوره إلى دعم النمو الحاصل في القطاع العقاري. والجدير بالذكر أن تبني أساليب جديدة للتمويل العقاري، سيساعد على حل هذه الأزمة ويضاعف من انتعاش القطاع المزدهر.

ومن جهة أخرى، سيواصل الطلب على مساحات التجزئة والمكاتب اتجاهه الصعودي مدفوعا بزيادة عدد السكان وارتفاع مستوى المعيشة وبالتالي مضاعفة الطلب على الاحتياجات التجارية والرفاهية.

وكذلك، من المتوقع أن يرتفع مستوى الطلب على المكاتب بسبب زيادة عدد الشركات حديثة التأسيس وتوسيع الشركات القائمة. ومن المتوقع ايضا استمرار هذا الاتجاه في القطاع العقاري السعودي نتيجة انفتاح الاقتصاد السعودي وتبني قوانين استثمارية جديدة ستستقطب المزيد من الاستثمارات الأجنبية إلى المملكة.

هذا ويشهد القطاع العقاري حاليا نموا سريعا سيستمر خلال السنوات القليلة المقبلة. حيث تضاعف إجمالي الاستثمارات العقارية مع نهاية العام الماضي ليبلغ 100.4 بليون ريال، أي بمعدل نمو سنوي بلغ 115.9%.

ويعزى هذا النمو إلى ارتفاع الأسعار وزيادة الطلب داخل القطاع، يذكر أن السوق العقارية السعودية تعتبر مدعومة بمعدل الطلب الذي فاق مستويات العرض في كافة أرجاء المملكة. ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه الإيجابي خلال السنوات المقبلة، أي أن الأسعار والإيجارات ستبقى مرتفعة.

ومن العوامل التي ساعدت على ازدهار القطاع العقاري في المملكة، وجود معدل طلب ثابت، والذي تحكمت به ديمغرافية السكان والأوضاع الاقتصادية والاجتماعية على مر السنين. ومن جهة أخرى، سيشجع استمرار التوسع الاقتصادي ومضاعفة الفرص الاستثمارية في المملكة، تدفق المغتربين بمعدلات أعلى ليواصل بذلك مستوى الطلب زخمه.

ومن ناحية أخرى، من المتوقع أن ينمو عدد السكان في المملكة بمتوسط معدل سنوي 2.5% وصولا إلى 25.66 مليون نسمة بنهاية العام 2009. بالإضافة إلى ذلك، فإنه من المتوقع أن ينخفض عدد أفراد الأسرة الواحدة من 5.5 إلى 5.2 شخصا خلال الفترة ما بين العام 2005-2009.

الأمر الذي سيعكس زيادة في حجم الطلب العقاري. ووفقا لهذه التوقعات، تتوقع خطة التنمية القومية الثامنة أن الطلب على العقارات السكنية سيقف في المستقبل عند مليون وحدة خلال الفترة ما بين العام 2005-2009، أي بمتوسط زيادة بلغ 200 الف وحدة سنويا.

الأمر الذي يتطلب مساحة بمقدار 280 مترا مربعا ومبلغ 500 بليون ريال من الاستثمارات لبناء مليون وحدة سكينة.

يعتبر عامل توفر آليات التمويل بقدر يكفي الطلب المتنامي على رؤوس الأموال من العوامل المساهمة في ازدهار القطاع العقاري في المملكة. هذا إلى جانب توسيع البنوك المحلية لمحافظها الائتمانية بمعدل نمو سنوي مركب بلغ 21.5% خلال الفترة الممتدة من العام 2001-2006، وتوفر معدل السيولة اللازمة في الاقتصاد المحلي.

كما ساعد التمويل الحكومي، عن طريق هيئة تسهيلات قدمها صندوق التنمية العقارية، في دعم نشاطات قطاعي العقارات والبناء في المملكة. فمنذ تأسيس هذا الصندوق في العام 1974 وحتى نهاية العام 2006، قدم الصندوق تمويلات لأكثر من 613 الف وحدة سكنية من خلال دفعات مالية بإجمالي 71 بليون ريال منحت إلى مواطنين سعوديين على شكل قروض سهلة بلا فوائد.

كما شرعت مصارف عديدة، أثناء صدور قانون التمويل العقاري المنتظر، بتقديم إئتمانات تمويل عقارية متماشية مع أحكام الشريعة الإسلامية وتستحق بعد 25 سنة. ونتيجة لذلك، يتوقع خبراء السوق السعودي ارتفاع ائتمانات الإسكان من 4 بلايين ريال في العام 2007 إلى 46 بليونا مع نهاية هذا العقد، بافتراض زيادة مساهمة قروض شراء الوحدات السكنية تدريجيا من 10% إلى 55% مع حلول العام 2010.

وفيما يتعلق بأداء القطاع، شهد القطاع حركة عقارية نشطة منذ العام 2000 وحتى العام الماضي حيث ارتفع عدد رخص البناء في الاقتصاد المحلي السعودي بمعدل نمو سنوي مركب بلغ 11.1% خلال المرحلة الممتدة من العام 2000-2005.

ويعزى ذلك إلى الزيادة الهائلة في العدد الإجمالي لرخص البناء الصادرة في العام 2005 والتي بلغت 55,3 الف رخصة. ومع نهاية العام الماضي وصل عدد الرخص إلى 36,2 ألفا. وما تزال الرخص السكنية تساهم بنحو 90% من الرخص الصادرة.

أما من الناحية الإدارية، ساهمت ثلاث مناطق بأكثر من 60% من الرخص الإجمالية الصادرة على مر السنوات وهي الرياض، مكة المكرمة والمنطقة الشرقية، حيث كان نصيب كل منها 34.1% و18.9% و12.5% على التوالي في نهاية العام 2007.

وذلك نتيجة لزيادة النشاط وارتفاع حجم الاستثمارات في هذه المناطق. كما لعبت هجرة الأهالي من المناطق الريفية إلى المدن دورا بارزا في تحويل الخريطة الديمغرافية للمملكة العربية السعودية في المرحلة الأخيرة.

امتاز القطاع العقاري بازدهار كبير كذلك في باقي دول مجلس التعاون الخليجي، مدعوما بزيادة الطلب والعوامل الأساسية الأخرى. حيث استمرت الأسعار في الارتفاع خلال الفترة من العام 2002-2005 ولكن ليس بالمستوى الذي ينصح به المستهلكون ولا أصحاب المشاريع. إضافة إلى صعوبة تحديد مسار أسعار العقارات في المملكة بسبب غياب هيئة لتسجيل الأسعار.

وعلى الرغم من ذلك، يمكن القول بأن الأسعار ارتفعت بنسبة 10% سنويا بالمتوسط للشريحتين السكنية والتجارية خلال العام 2002-2005 نتيجة النقص في مستويات العرض. كما استمرت شريحة المكاتب تعاني من نقص في العرض في المرحلة ذاتها، حيث بلغ معدل الفراغ (الشغور) في مواقع أساسية كالرياض وجدة نحو 2 % و5% لكل منهما. وبالتالي، تراوحت الإيجارات في المناطق الرئيسة ما بين 250-300 دولار للمتر المربع.