العقارات السوري.. سوق عبثي، واستثمار مُولَع بالفوضى - منتديات الوزير العامة alwazer is an Arabic minister forum with topics

**أنا سالي** · 26 Mar 2008, 11:47 AM

حتماً هو هبوط اضطراري لطائرة العقارات التي أقلعت قبل سنتين حتى قاربت في ارتفاعها الخروج من المجال الجوي للكرة الأرضية، وتحطيم الأرقام القياسية لأسعار الشقق في لندن ونيورك و مدريد وغيرها من مدن الغرب، غير عابئة بكل منطق لم يعد يحكم سوق العقارات السوري منذ زمن.
أو أنها ( استراحة محارب ) كما يصفها الكثيرون ممن تمرّسوا في توصيف وتعريف التقلبات التي تشهدها هذه السوق منذ سنوات.. لتعود كما يعتقدون من جديد إلى سابق انفلاتها على أساس أن لا أساس ولا قاعدة منطقية تحكم فعليا صعود أو هبوط هذه السوق بشكل حقيقي وواضح.
واقعيا وعلى الأرض يبدو أن شيئا ما يحصل .. على الأقل حالة من الترقب والانتظار لما سيؤول عليه حال هذه السوق, مما تطلب بحثا حثيثا وزيارات اطلاعية إلى أكثر الأماكن التي كانت حتى وقت قريب مناطق الجذب العقاري ( بيعا وتأجيرا ) على مستوى سورية كلها.

تحليق استطلاعي
البداية من غربي دمشق وتحديدا من ضاحية قدسيا فهذا المكان الذي تحول فيما سبق إلى أكثر الميادين استقطابا لعمليات البيع والشراء والمضاربة بحيث وصل سعر المتر المربع الواحد على الهيكل إلى حوالي الـ 40 ألف ليرة في بعض الأحيان ولم يقل عن 25 ألف في كل الأحوال يشهد اليوم تراجعا واضحا في عمليات البيع كما يقول بسام شحادة ( صاحب مكتب عقاري ) الذي يؤكد أن كل ما نقوم به اليوم هو القليل من عمليات التأخير بعدما كنا نعمل ليلا ونهارا في الشهور السابقة ليضيف ( معتز حمدان ) وزميله في المكتب العقاري المجاور: كان الزبون يأتينا طالبا شقة للشراء فنعرض عليه مجموعة من الخيارات والمواصفات , اليوم توقف كل ذلك والشقة الوحيدة المعروضة اليوم مازالت دون زبون منذ أكثر من ثلاثة أشهر علماً أن صاحبها الذي كان يطلب (4) ملايين ليرة ثمنا لها أعلمنا مؤخرا أن لا مانع لديه من تنزيل السعر إلى 3.5 ملايين وان تطلب الأمر أكثر...
أما الاجارات فهي مستمرة ولكن بوتيرة أقل , الكل يترقب كما يقول أبو مهند الذي جذبه الحديث "المالك يتريث ليعرف نهاية الأمر وكذلك الزبون الذي مازال يطمح بانخفاضات أكبر المضطر وحده من يبحث عن شقة الآن وغالبا هؤلاء هم من المتزوجين جدد".
ويلفت بسام شحادة إلى أن ما كنا نقوم به من عمليات بيع وتأجير خلال يوم واحد سابقا لا نستطيع تحقيقه اليوم خلال أسبوعين.
أما الأسعار فقد انخفضت بحدود 20-30% للشقق المستأجرة والشقة التي كان يمكن تأجيرها بـ 15 ألف تؤجر اليوم بعشرة آلاف ليرة.

يوم لك وآخر عليك
في جديدة عرطوز وصحنايا لا يبدو الوضع مختلفا يمكنك اليوم كزبون أن تختار بين مجموعة من الخيارات التي لم يكن من إمكانية لحدوثه سابقا , والسعر أصبح مقبولا كما يؤكد صاحب محل ( الاستقامة ) العقاري ليخرج الرجل الذي يعمل منذ ثلاث سنوات في هذا النوع من الأعمال بحكمة مفادها ( يوم لك ويوم عليك ) واليوم هو للمواطن الذي دفع الثمن سابقا.
يضيف : كنا نؤجر الشقة في الجديدة ( غرفتين وصالون ومفروشة بأي فرش ) بحوالي عشرين ألف ليرة وأحيانا 25 ألف , الآن يستطيع الزبون أن يتدلل ليحصل عليها بين 12-15 ألف.
أما عمليات البيع فهي شبه متوقفة, والتاجر أو المالك يفضل التريث والانتظار لما سيؤول إليه وضع السوق قبل التفكير ببيعها بـ70% من سعرها قبل شهور قليلة فقط.
مطب هوائي.. للمكاتب العقارية :
المثال الأكثر نصوعا لما يشهده سوق العقارات عموما ولحالة الكساد الحاصلة اليوم خصوصا نجده في مدينة جرمانا التي وصل سعر المتر المربع الواحد فيها على الهيكل قبل ثلاثة أشهر وما قبل إلى أكثر من 50 ألف ليرة لأغراض السكن فيما تجاوز سعر المتر المربع في أسفل البناء والمعد لأغراض تجارية إلى أكثر من 100 ألف ليرة على الشارع الرئيسي واليوم تبدو جرمانا أسيرة لصدمة خروج العراقيين أكثر من أي مكان آخر , هنا حصلت المضاربات الأكبر من نوعها في سورية.. وهنا الآن يستطيع أصحاب المكاتب العقارية أن يجعلوك متعاطفا معهم بعد هذه الانتكاسة القوية كما يسمونها.
يقول سعيد الفارس ( مكتب الفارس العقاري ) : أن 30 إلى 40% هي نسبة الانخفاض التي تشهدها أسعار العقارات بيعا وتأجيرا ورغم ذلك ليس من زبائن سوى أولئك الذين يتركون بيوتهم التي استأجروها بأسعار باهظة محاولين الحصول على بدائل بأسعار أقل كثيرا..
ويضيف سعيد : الشقة المؤلفة من غرفتين وصالون ( مفروشة ) التي كانت تؤجر بنحو 25 ألف ليرة بات أجارها اليوم يتراوح بين (13-15) ألف ليرة فيما يتراوح سعر نفس الشقة بمساحة لا تتجاوز 100 متر في ساحة السيوف مثلا وعلى الهيكل بين 16-18 ألف ليرة للمتر المربع بينما كان سابقا ضعف هذا الرقم ولا يقل عن 25 ألف ليرة للمتر المربع الواحد ورغم ذلك فان أحدا هنا لا يقدم على الشراء ذلك أن من كان يشتري سابقا بحسب ( أبو فارس ) كان يقوم بذلك لأغراض الاستثمار والتجارة وخاصة لتأجيرها للعراقي الذي كان يدفع أعلى الأسعار.

العراقيون.. ثم العراقيون
يعتقد أصحاب المكاتب العقارية في مناطق كجرمانا وقدسيا والسيدة زينب أن كلمة السر التي لعبت الدور الأهم فيما حصل من انتكاس في سوق العقارات هي ( العراقيون ) فمنذ حوالي شهرين بدأت أفواج من العرقيين بشد الرحال للعودة إلى بلادهم بعد أن بدأ العمل في نظام التأشيرة والتي يمنع بموجبها دخول العراقيين إلى سورية دون الحصول على تأشيرة من السفارة السورية في بغداد ويقتصر السماح الآن بالدخول للتجار وأصحاب الأعمال فقط وهو ناتج عن خروج مئات الآلاف من العراقيين بحسب مراقبين بينما تقدرها التقارير الإعلامية العربية بنحو 120 ألف عائد.
وفي حين كانت الحدود السورية العراقية تشهد يوميا دخول نحو ألفي عراقي ( بحسب تقديرات حكومية ودولية ) فان الآية انقلبت الآن لتشهد نفس الحدود عودة عدد مماثل تقريبا إلى الاتجاه الآخر وهو ما ترك آثارا واضحة على عمليات التأخير الكثيفة التي كانت تحدث سابقا.
وليس هذا فحسب بل إن العديد من الأعمال شهدت جمودا واضحا فأصحاب المطاعم والمحال التجارية راحوا اليوم يشكون كساد أعمالهم بعد خروج هذا العدد الكبير من العراقيين , ويعلق سعيد الفارس : ( حتى الكازينوهات وأماكن السهر تأثرت بخروج العراقيين!!)

هبّة ساخنة وهبّة باردة
لثلاثة سنوات سابقة شهدت أسعار الشقق السكنية والمحال التجارية بيعا وتأجيرا هبّة وفورة غير مسبوقة في تاريخ سوق العقارات السوري , بحيث تجاوزت كل منطق ومعقول مما حدا بالكثير من المراقبين لهذه السوق بالقول أن ثمة خلل كبير يلف أداءها بحيث تجلى ذلك بقفزات عجيبة خلال فترات قياسية لم يألفها السوق من قبل ولا المواطن السوري الذي لم تمنعه الدهشة والاستنكار من الإقبال على الشراء وخاصة لأغراض تجارية أو ادخارية بينما انكفأ القسم الأكبر من الناس الذين يحتاجون البيت لأغراض السكن بانتظار انخفاض ملموس للأسعار لا يبدو قريب الحدوث حتى الآن.
ويقول عاطف بلاّن صاحب مكتب القوس العقاري والمالك لعدد من الشقق أن تلك الفترة ورغم ارتفاع أسعار الشقق السكنية خلالها إلى أرقام فلكية شهدت عمليات بيع جيدة من قبل البعض الذين فضّلوا الشراء بأسعار مرتفعة لجني أرباح كبيرة عبر تأجيرها بأسعار خيالية هي الأخرى وخاصة للعراقيين.
ويؤكد بلاّن أن كثيرين من سكان جرمانا فضلوا العودة إلى قراهم لتأجير البيت الذي يسكنونه هنا وقد جمعوا مبالغ لم يكونوا يحلموا بها من خلال هذا العمل.
ويدلل سعيد على الانتعاش الذي شهدته السوق منذ شهرين وما قبل بأنه كان يحصل على (كومسيون ) يصل إلى حوالي سبعة آلاف ليرة عن كل عملية وساطة للتأجير حتى أنه استعان بعامل لمساعدته في العمل في حين أن هذا الكومسيون انخفض اليوم إلى حوالي ثلاثة آلاف ليرة مما اضطره للاستغناء عن العامل.

اللاذقية أيضا
لم يقتصر الجمود أو الكساد والذي ضرب سوق العقارات مؤخرا على دمشق وريفها باعتبارهما المكان الأكثر استيعابا للعراقيين فالمحافظات الأخرى شهدت بدورها جموداً مماثلاً إن لم نقل أكثر.
في محافظة اللاذقية يبدو الوضع أسوأ كما يؤكد ( عدنان عوض ) صاحب محل عقاري معتبرا أن ( السوق دائر ) هذه الأيام والسبب ليس في العراقيين وحدهم فهذه المدينة التي كان يقطنها بضعة آلاف من العراقيين خرج منهم اليوم ما بين 50و60% بعد القرار الأخير.
ويؤكد عوض أن حوالي ثلاثين عائلة خرجت من مشروع الريجة لوحده مضيفا : كان هناك بعض المكاتب العراقية التي تفرّغت لتأجير العراقيين بحيث كانت تقوم بتأجير 10 إلى 15 شقة يوميا بأسعار تتراوح بين 20و25 ألف ليرة في حين وصل سعر الشقة المفروشة نفسها اليوم إلى اقل من 15 ألف ليرة .
ويضيف عوض سببا آخر لحالة الجمود وهي انتهاء موسم الصيف الذي يشهد عادة حركة أجارات واسعة وكذلك استقرار طلاب جامعة تشرين وخروجهم من شريحة الطالبين للسكن وخاصة بعد إضافة وحدة سكنية جديدة للسكن الجامعي لافتا في الوقت نفسه إلى أن هذا الجمود يقابله في الجانب الآخر حركة انتعاش في شراء العقارات في مناطق السياحة والاصطياف كصلنفة وكسب بعد صدور المرسوم الذي يسمح للمستثمرين بتملك عقاراتهم وكذلك هو الحال في المناطق التجارية والسياحة في المحافظة.

مراقبون أرضيون يحللون
في محاولتهم لفهم وحصر الأسباب الحقيقية وراء جمود وهبوط أسعار العقارات يؤكد المراقبون إن جملة من الأسباب تقف وراء هذا الأمر بما فيها وأهمها خروج عدد كبير من العراقيين.
لكنهم يضيفون إليها انتهاء موسم الصيف مع ما يعنيه ذلك أيضا من خروج عدد كبير من السياح العرب وصدور القانون رقم 8 لعام 2007 الذي شكل بحسب هؤلاء مرحلة جديدة أعطت أملا للرساميل بان دورة راس المال في المشاريع الصناعية هي أكثر ديمومة وجدوى من العقارات لا بل يزيد هؤلاء لكل هذه الأسباب قرب افتتاح البورصة التي تساهم عبر أثر نفسي مهم باعتبار أن فترة افتتاح البورصة هي فترة جني أرباح للشركات الكبرى والمهمة.
إلا أن الباحث الاقتصادي قدري جميل يعتقد من جانبه إن المشكلة الأساسية هي أن ارتفاع العقارات هو دليل وزمة تضخمية تأتي سبّاقة لارتفاع الأسعار العام وهي تعبير واضح عن اختلال التوازن بين الكتلة النقدية والكتلة السلعية وهذا يعني أن أموالا كثيرة دخلت إلى البلد لكنها لم توظف في الإنتاج السلعي المادي بل ذهبت إلى أماكن ومسارب أخرى أهمها شراء الأراضي ومن ثم العقارات وبالتالي فان الارتفاع في أسعار العقارات حصل بسبب توجه هذه الكتلة النقدية الكبيرة بهذين الاتجاهين.
ويضيف جميل : إنها إشارة إنذار مبكر للارتفاع العام للأسعار حيث تجدر الإشارة إلى أن ارتفاع الأسعار أصبح مستمرا منذ عام 2006 بعد أن كان متقطعا قبل ذلك وهذا دليل خلل بنيوي، وبالتالي إذا كان البعض يتنبأ بانخفاض أسعار العقارات التي كانت مرتفعة بشكل غير حقيقي ومزيف أصلا فهم مخطئون معتبراً أن أسعار العقارات قد تنخفض قليلا لكنها لن تتراجع إلى قيمتها الحقيقية.
وإذا كان البعض الأخر يستنتج أن انخفاض الاجارات سيؤدي إلى انخفاض الأراضي والعقارات فهو واهم ويجب أن ننتظر لكي تثبت الأيام ذلك وبالتالي فان المشكلة الحقيقية تكمن في غياب التوازن بين الكتلة السلعية والكتلة النقدية.. وعليه فان ما يحصل لا يمكن أن يكون حقيقيا ولن يؤدي إلى انخفاض حقيقي وملحوظ على أسعار العقارات

أدوات الموضوع
مشاهدة صفحة طباعة الموضوع أرسل هذا الموضوع إلى صديق
طرق مشاهدة الموضوع
العرض العادي الانتقال إلى العرض المتطور الانتقال إلى العرض الشجري

المواضيع المتشابهه
الموضوع	كاتب الموضوع	المنتدى	مشاركات	آخر مشاركة
الشورى	لودى شموخ عزي	الخطب و الدروس والكتب و المحاضرات الإسلامية Sermons and lessons, books and lectures Islamic	0	02 Mar 2008 02:47 AM